Een huis kopen in Duitsland

Inleiding
Een woning kopen in Duitsland kan om veel redenen aantrekkelijk zijn. Veel mensen zijn naar onze Oosterburen vertrokken vanwege de relatief grote en degelijke woonhuizen, ruime grondkavels, rust of andere persoonlijke redenen. Het prijsniveau in Duitsland ligt over het algemeen wat lager dan in Nederland. Een woning kopen in Duitsland is echter niet zomaar iets. Zo is ook in Duitsland de ene woning de andere niet en zo is het Duitse recht het Nederlandse niet.

Hieronder een beknopte uiteenzetting van de punten waar u aan moet denken wanneer u in Duitsland een woning wilt kopen.

Een woning kopen
In Duitsland is de tussenkomst van de notaris verplicht bij de totstandkoming van een koopovereenkomst voor uw toekomstige woning. Volgens het Duitse Burgerlijk wetboek is bij de koop van Duits onroerend goed een notariële akte vereist.

In Duitsland moet men voor het verwerven van eigendom twee overeenkomsten afsluiten te weten: de koopovereenkomst (Kaufvertrag ) en de overeenkomst (Auflassung) waarin staat dat beide partijen het eens zijn dat het eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper kan worden overgedragen. Dit wordt meestal vastgelegd in één overeenkomst om kosten te besparen. Vervolgens dient het eigendom op uw naam te worden ingeschreven in het 'Duitse' kadaster (Grundbuch).

In Duitsland is het niet gebruikelijk om een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst op te laten nemen. Dus eenmaal getekend, betekent dat u aan de koop gebonden bent, want een zogenaamd “voorlopig koopcontract” kennen we in Duitsland niet. Dus regel vooraf uw financiering goed.

Het is echter wel mogelijk dergelijk financieringvoorbehoud op te nemen. De notaris kan u adviseren omtrent de formulering van deze ontbindende voorwaarde. Houd een tijdsruimte van ca. 2 tot 3 weken aan om uw financiering te regelen.

Laat u een ontbindende voorwaarde opnemen dan kunt u niet in de koopovereenkomst (Kaufvertrag) tevens de Auflassung opnemen. Omdat het niet gebruikelijk is ontbindende voorwaarden op te nemen in de koopovereenkomst in Duitsland zult u hiermee terughoudend moeten zijn. Hoe meer ontbindende voorwaarden u laat opnemen des te minder is (in het algemeen) de verkoper bereid met u in zee te gaan.

Boeteclausules zijn in Duitse notariële akten onbekend, maar dat werkt voor u niet nadelig.

 

Aankoop van een nieuwbouw woning
Bij de aankoop van een nieuwbouw woning geldt een vrijwaringstermijn. Dit houdt in dat de verkoper van een te bouwen of een net nieuw gebouwde woning tot vijf jaar na de aankoop verantwoordelijk is voor gebreken die optreden. De verkoper draagt er dus zorg voor dat in deze periode eventuele gebreken worden opgelost. De vrijwaringstermijn gaat in op het tijdstip van woningoverdracht of de oplevering van een woning. Bij woningen die ouder zijn dan vijf jaar wordt meestal elke vrijwaring uitgesloten. In deze (meest voorkomende) gevallen is het dus zeer aan te raden een onafhankelijke inspectie van de te verwerven woning aan te vragen zodat u niet naderhand achter gebreken komt die door middel van een inspectie gevonden hadden kunnen worden. Worden bepaalde gebreken opzettelijk verzwegen maar zijn deze uitgezonderd bij koopovereenkomst dan kunt u hier alsnog aanspraak op maken. De bewijslast hiervoor is echter zeer moeilijk. Schakel daarom direct een advocaat in.

 

Taxatierapport
Als nieuwkomer op de Duitse onroerend goed markt kan het zo zijn dat u niet over de vereiste kennis beschikt om tot een goed oordeel te komen wat een woning in Duitsland zou mogen kosten en dan met name op de desbetreffende locatie. Het is dus zeer aan te raden wanneer u niet over de vereiste kennis beschikt om een taxatierapport aan te vragen. Middels een onafhankelijk taxatierapport kan er voor u een goed beeld geschetst worden wat de werkelijke vraagprijs mag zijn voor de desbetreffende woning. U voorkomt hiermee dat u het slachtoffer wordt van personen die de onwetendheid van de Nederlandse aspirant woningkoper willen uitbuiten.

 

Eigendomsoverdracht
Nadat de koopakte door alle partijen is ondertekend, zal de notaris de eigendomsoverdracht laten doorvoeren in het Grundbuch.

Inschrijving in het Grundbuch is de enige geldige eigendomsbepaling. Na inschrijving heeft u de juridische eigendom verworven. De inschrijving in het Grundbuch kan enige tijd in beslag nemen; soms weken tot maanden. In de tijd tussen ondertekening van de koopakte en inschrijving in het Grundbuch kan de eigendom aan een derde worden overgedragen of een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing proberen te bewerkstelligen. De koper kan zich hier tegen beschermen. De koper doet dit door middel van een aantekening ( Auflassungsvormerkung ) in het Grundbuch die door de notaris wordt opgesteld. In deze aantekening staat wat betreffende partijen zijn overeengekomen. Doordat dit bij de notaris heeft plaatsgevonden, dient men zich ook te houden aan hetgeen in de aantekening is vastgelegd.

Zodra de aantekening heeft plaatsgevonden in het Grundbuch zal de notaris betreffende partijen benaderen en berichten dat vanaf dat moment de koopprijs betaald dient te worden.

In Duitsland maakt het in principe niet uit of u de woning al in gebruik heeft genomen of de koopprijs heeft betaald, de inschrijving in het Grundbuch is het enige moment waarop de eigendom wordt overgedragen. U moet dus nooit de koopprijs al voldoen wanneer de aantekening of de eigendomsoverdracht nog niet kan plaatvinden.

Zoals eerder genoemd, vindt eigendomsoverdracht plaats wanneer de notariële akte ingeschreven is in het Grundbuch. Inschrijving vindt in principe plaats wanneer:

  • De koopprijs is overgemaakt door de koper; anders dan in Nederland gebeurt dit rechtstreeks aan de verkoper indien de eigendom is overgegaan;
  • Bestaande hypotheken zijn afgelost;
  • De gemeente heeft afgezien van haar wettelijke recht tot eerste koop, in Duitsland kan de gemeente of de staat een optie-recht hebben betreffende grond of woning als eerste te kopen. Hebben zij geen aanspraak dan krijgt u een 'geen aanspraak verklaring';
  • De overdrachtsbelasting is overgemaakt aan de belastingdienst. U krijgt hiervoor een verklaring van geen bezwaar.

 

Kosten bij aankoop van Duits onroerend goed

  • makelaarskosten
  • notariskosten
  • inschrijvingskosten in het Grundbuch
  • overdrachtsbelasting
  • Makelaarskosten: circa 3 tot 6 %
  • Globale totale notariskosten en kosten voor registratie in het kadaster (over de aankoopsom): circa 1 tot 2 %
  • Duitse overdrachtsbelasting: 3,5 %
  • Afsluitkosten hypotheek: circa 1,0 %

In totaal komt men op 7 tot 13 % aan bijkomende kosten.

 

Overdrachtsbelasting
In Duitsland wordt overdrachtsbelasting geheven over de woning met grond die u koopt. Deze belasting bedraagt op het moment van schrijven 3,5 % en dient te worden betaald aan de belastingdienst. (de overdrachtsbelasting is soms anders; dit kan per deelstaat afwijken).

Het is van belang dat de overdrachtsbelasting wordt betaald. De belastingdienst seint het kadaster in dat de overdrachtsbelasting is betaald. Vanaf dat moment kan het kadaster de overdracht pas inschrijven.

 

Het energielabel
De kosten van energie zijn in Duitsland hoog. Het is daarom verstandig te weten hoeveel energie uw woning gemiddeld bij normaal gebruik verbruikt.

Duitsland kent twee energielabels:

  • het Bedarfsorientierter Energieausweis, hier staat in vermeld wat de bouwkundige staat van de woning is en welke energiebesparende maatregelen zijn getroffen en nog eventueel getroffen kunnen worden;
  • het Verbrauchsoerientierter Energieausweis, hier staat het energieverbruik van de afgelopen jaren in vermeld met suggesties tot energiebesparende maatregelen.

Wilt u in aanmerking komen van de overheidssubsidies om uw woning te voorzien van bijvoorbeeld zonnepanelen dan is het verplicht een Bedarfsorientierter energielabel te overhandigen. De regelgeving omtrent het energielabel is het gevolg van Europese wetgeving.

 

Aanbod van woningen
Veel onroerend goed wordt te koop aangeboden door banken ter plaatse, de eigenaren zelf en makelaars die in onroerend goed bemiddelen. Wanneer u door Duitsland rijdt zult u waarschijnlijk weinig bordjes 'te koop' aantreffen. De reden hiervan is dat het in Duitsland niet gebruikelijk is om via deze manier de woning aan te bieden en dat de makelaar eventueel zijn courtage mis loopt als de verkoop buiten hem om plaats vindt.

Het is ook mogelijk dat een woningeigenaar buiten de makelaar om de verkoop van zijn woning probeert te bewerkstelligen.

Een woning wordt in Duitsland vaak bij meerdere makelaars tegelijk aangeboden. Het gevolg hiervan is dat een koopoptie in Duitsland weinig gebruikt wordt. Namelijk, koopt u bij de ene makelaar een woning dan is er geen uitsluitsel dat die woning bij een andere makelaar niet ook is verkocht en dan verliest de koopoptie zijn effect.

Een andere manier om in Duitsland een woning te kopen is via een openbare veiling het is echter verstandig u te laten informeren door de notaris omtrent deze procedure. Het kan echter een erg goedkope manier zijn om een woning te verwerven aangezien de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs op een openbare veiling vaak beduidend lager ligt dan de werkelijke verkoopwaarde.

 

De notaris
De Duitse notaris is een openbaar ambtenaar. De notaris is onafhankelijk en mag de koper noch de verkoper bevoordelen. De notaris heeft ongeveer dezelfde taken als de Nederlandse notaris en draagt er zorg voor dat de eigendomsoverdracht vlekkeloos verloopt.

 

Onze internationale contacten
Van Weeghel Doppenberg Kamps Notarissen heeft goede contacten met collega’s in Noordrijn-Westfalen, met kantoren in Kleve, Münster, Rheine, Heidelberg en Emsdetten.

Voorts is Van Weeghel Doppenberg Notarissen aangesloten bij Lexunion, een groep van 60 Europese notariskantoren gevestigd in 9 landen. Lexunion is opgericht in 2002 en Van Weeghel Doppenberg Kamps Notarissen is van meet af aan aangesloten. In Duitsland hebben wij als partners kantoren gevestigd in Berlijn, München en Ettenheim (Zwarte Woud/ bij Offenburg).

Mijn bedrijfsvorm
Zo zijn we niet getrouwd

Twitter

Nieuwsbrief