Update over de wijzigingen met betrekking tot artikel 13 Wet Belastingen Rechtsverkeer (WBR)
In eerdere nieuwsbrieven van 1 september en 30 september jongstleden hebben wij u geïnformeerd over een aantal belangrijke fiscale wijzigingen die zijn aangekondigd.
Naar aanleiding van de beantwoording van Kamervragen door de staatssecretaris van Financiën over het Belastingplan 2011 en naar aanleiding van vragen die wij van enkele makelaars en ontwikkelaars hebben ontvangen brengen wij de volgende zaken (nogmaals) onder de aandacht
Verlenging van de artikel 13 WBR termijn naar 1 jaar voor woningen die in 2011 zijn verkregen
In het besluit van 30 augustus 2010 heeft de Minister bepaald dat voor de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting de termijn van zes maanden voor woningen tijdelijk wordt verruimd naar twaalf maanden. De regeling houdt, eenvoudig gezegd, in dat als een woning in het kalenderjaar 2011 voor de eerste keer wordt verkregen, een opvolgende verkrijging van deze woning binnen twaalf maanden slechts in de heffing van overdrachtsbelasting wordt betrokken voor zover de waarde of tegenprestatie van de opvolgende verkrijging die van de eerste verkrijging overtreft.
Deze regeling gaat in op 1 januari 2011 en werkt door tot uiterlijk 31 december 2012. Immers, op een woning die op 31 december 2011 wordt overgedragen is tot 31 december 2012 de termijn van artikel 13 WBR van toepassing.
In de Kamer is gevraagd om deze maatregel eerder in werking te laten treden. Een woning die op 31 december 2010 wordt overgedragen valt niet onder deze regeling, een woning die op 1 januari 2011 wordt overgedragen wel. Waarom geen onmiddellijk inwerkingtreding van deze regeling?
Het kabinet heeft aangegeven dat ze vasthoudt aan de oorspronkelijke regeling, die dus geldt voor woningen waarvan de 'vorige' verkrijging heeft plaatsgevonden in 2011.
Definitie van het begrip 'woning'
De hiervoor genoemde maatregel (verlenging van de termijn van artikel 13 naar een jaar) is alleen van toepassing op woningen. Ons kantoor heeft aan de Belastingdienst een omschrijving gevraagd wat in deze gevallen als woning wordt gezien.
De Belastingdienst heeft aangegeven dat voor de toepassing van deze maatregel onder een woning wordt verstaan: Iedere onroerende zaak die naar de aard bestemd is tot woning.
Dit houdt bijvoorbeeld in dat bij de overdracht van een winkel-/woonhuis de koopsom zal moeten worden gesplitst: op het gedeelte dat is toe te rekenen aan de woning is een artikel 13 termijn van een jaar van toepassing; op het gedeelte dat is toe te rekenen aan het bedrijfsgedeelte is deze regeling niet van toepassing en wordt een artikel 13 termijn van zes maanden gehanteerd.
Voor de projectontwikkeling is het van belang te weten dat ook appartementsrechten (die fysiek nog niet bestaan, maar waarvan de splitsing al wel heeft plaatsgevonden) die in 2011 met overdrachtsbelasting worden geleverd (dus vóór de sloop van oude opstallen) onder deze regeling vallen.
Intrekking goedkeuring per 1 juli 2011 als koper het artikel 13 WBR voordeel afstaat aan de verkoper
Bij besluit van 14 september 2010 heeft de Minister de Toelichting op de Wet belastingen van rechtsverkeer ingetrokken. In deze toelichting was goedgekeurd dat de vergoeding die de koper aan de verkoper betaalt in verband met de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting, niet in heffing van de overdrachtsbelasting wordt betrokken. Deze goedkeuring zal effectief vervallen op 1 juli 2011.
Om te illustreren hoe dit in de praktijk zal uitwerken het volgende voorbeeld:
- A levert aan B een onroerende zaak voor de koopprijs van € 300.000,-
Aan overdrachtbelasting betaalt B 6% over de koopprijs, dus € 18.000,- - B verkoopt de onroerende zaak aan C voor € 320.000,- en de overdracht vindt plaats binnen de termijn van artikel 13 WBR.
Aan overdrachtsbelasting is verschuldigd 6% over het verschil van de koopprijs A-B en de koopprijs B-C, dus 6% over € 20.000,-, ofwel € 1.200,-. - Echter, in de koopovereenkomst is opgenomen dat C aan B vergoedt het verschil tussen de daadwerkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting en het bedrag dat C zou moeten betalen als artikel 13 WBR niet van toepassing zou zijn. C vergoedt aan B dus het bedrag van € 18.000,- dat B aan overdrachtsbelasting heeft betaald.
Tot 1 juli 2011 is goedgekeurd dat deze vergoeding zonder extra heffing van overdrachtsbelasting kan plaatsvinden.
Per 1 juli 2011 vervalt deze goedkeuring en vormt het bedrag van € 18.000,- dat C aan B vergoedt, een onderdeel van de tegenprestatie. De waarde van de tegenprestatie bedraagt in dit geval € 338.000,- (€ 320.000,- + € 18.000,-) en dat vormt na 1 juli 2011 de basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
C betaalt aan overdrachtsbelasting dus 6% over € 38.000,-, ofwel € 2.280,-.
Dit is ruim € 1.000,- meer dan in de huidige situatie.
Vanuit de kamer is opgemerkt dat deze intrekking leidt tot ongewenste gevolgen en zelfs inbreuk maken op de ratio van artikel 13 WBR, omdat het gevaar bestaat dat de doorverkoper niet meer in staat zal zijn de door hem betaalde overdrachtsbelasting volledig af te wentelen op de koper. Het voorstel om deze goedkeuring te handhaven en wettelijk vast te leggen is door het kabinet afgewezen.
Indien er naar aanleiding van het vorenstaande nog vragen mochten bestaan, kunt u contact opnemen met de vakgroep Commercieel onroerend goed en projectontwikkeling.
Met vriendelijke groet,
Van Weeghel Doppenberg Kamps Notarissen