Op 12 augustus jl. deed de Rechtbank Amsterdam uitspraak in de volgende casus:

De notaris had van een makelaar een koopovereenkomst ontvangen waarbij door de verkoper een woning was verkocht aan een buitenlandse vennootschap. Volgens de koopovereenkomst zou de levering op 1 november 2007 plaatsvinden en was koper verplicht uiterlijk 12 oktober 2007 te zorgen voor een bankgarantie of waarborgsom. Ondanks toezeggingen voldoet koper niet aan haar verplichtingen. Uiteindelijk ontbindt verkoper de overeenkomst.

Verkoper vorderde vervolgens schadevergoeding van de notaris. De notaris had hem volgens verkoper direct vanaf 13 oktober 2007 moeten informeren over de wanprestatie van koper en koper direct namens verkoper in gebreke moeten stellen. De notaris heeft dit niet gedaan en verkoper stelt dat hij in zijn verhaalsmogelijkheden is beperkt.

Volgens de Rechtbank is in geschil of de notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verlangd. Uitgangspunt is dat de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid moet uitoefenen met behartiging van de belangen van alle betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.

Uit de brief die de notaris van de makelaar heeft ontvangen, kan worden opgemaakt dat de makelaar namens de verkoper optrad. De makelaar heeft de notaris in de brief gevraagd hem op de hoogte te brengen wanneer de waarborgsom zou worden gestort. De notaris heeft enkele dagen na 12 oktober de makelaar op de hoogte gebracht van het feit dat koper niet voldeed aan haar verplichtingen. Volgens de Rechtbank mocht de notaris ervan uitgaan dat verkoper door de makelaar hierover zou worden geïnformeerd. Dat is kennelijk niet gebeurd, maar dat is het risico van verkoper die de makelaar immers heeft ingeschakeld.

Gebleken is dat de notaris en de makelaar regelmatig contact hebben gehad over de situatie; de notaris heeft zich zeker niet afzijdig gehouden. Het is de koper geweest die allerlei loze beloftes deed en zowel de verkoper als de notaris aan het lijntje heeft gehouden. In die situatie zal er op enig moment moeten worden gereageerd maar het is in beginsel niet aan de notaris om een partij in gebreke te stellen. Dat past niet bij de taak van de notaris. Zoals van hem mag worden verwacht, heeft de notaris geadviseerd actie te ondernemen zoals voor deze situatie in de koopovereenkomst is voorzien. De notaris adviseerde om koper in gebreke te stellen, hetgeen op 8 november ook is gebeurd. Dat er bij de ingebrekestelling fouten zijn gemaakt, kan niet aan de notaris worden toegerekend omdat hij zich niet met de ingebrekestelling heeft bemoeid. Het behoorde ook niet tot de taak van de notaris om de ingebrekestelling te controleren of - na ontdekking van de fout - een en ander te herstellen. De notaris hoefde geen akte van non-comparitie op te stellen omdat de koopovereenkomst dit niet verlangde.

Om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden en voor eventuele verdere juridische stappen was het voldoende om koper in gebreke te stellen zoals ook op advies van de notaris is gebeurd. Het verwijt van verkoper dat de notaris hem had behoren te waarschuwen voor de risico's die zijn verbonden aan een transactie met een buitenlandse vennootschap gaat niet op omdat de notaris geen bemoeienis heeft gehad met het tot stand komen van de koopovereenkomst. Voor zover al zou kunnen worden gesproken van enig nalaten
van de notaris, is op geen enkele wijze duidelijk gemaakt dan wel gebleken dat daardoor enige verhaalsmogelijkheid van verkoper op koper is verminderd. De Rechtbank heeft de vordering van verkoper dan ook afgewezen.