Overdracht van het huis van ouders aan hun kinderen voor en na 1 januari 2010

Wat is een overdracht ouders/kinderen ?

Veel ouders droegen vroeger hun woning over aan de kinderen. Zij behielden zich het recht van gebruik en bewoning voor en bleven in dit huis wonen.

Waarom deden zij dat?

De belangrijkste redenen voor deze overdracht waren toen:

1. een toekomstige belastingbesparing behalen;
2. voorkomen dat na opname in een bejaardenhuis het vermogen moest worden "opgegeten".

Wat waren toen de consequenties bij overlijden van de ouders?

Bij het overlijden van de ouders moest wel successierecht worden afgerekend over de waarde van de woning, maar dat ging om de waarde van de woning op het moment dat de woning aan de kinderen werd overgedragen. Met andere woorden de waardestijging van de woning bleef voor het successierecht buiten beschouwing. Daar zat nu precies de belastingbesparing.

Wat is er per 1 januari 2010 veranderd?

• De Successiewet is veranderd;
• De goedkeuring dat de waarde op het moment van de overdracht van de woning mag worden gebruikt is ingetrokken, met andere woorden de waarde op het moment van overlijden van de ouder moet nu worden gebruikt.  Dit betekent dat de waardestijging kan dus niet meer belastingvrij kan toekomen aan de kinderen;
• Overdrachten die hebben plaatsgevonden voor 1-1-2010 vallen ook onder deze nieuwe regeling!!!

De woning verhuisde na de transactie ook nog van Box 1 naar Box 3 voor de inkomstenbelasting. Dat betekende dat de hypotheekrenteaftrek voor de ouders daardoor niet meer aan de orde was. Dus de laatste tijd was om die reden deze overdracht van ouders aan kinderen al minder populair. Maar desalniettemin veel mensen hebben in ieder geval voor 2001 van deze mogelijkheden gebruik gemaakt. Let dus op uw zaak! 

Een voorbeeld:

Moeder (M) heeft in 1995 op 69 jarige leeftijd haar woning (waarde € 300.000,-) verkocht en overgedragen aan haar enig kind (K) onder het voorbehoud van het levenslange recht van gebruik en bewoning. M heeft nog € 50.000,- op de bank.

Dit voorbeeld werd in 1995 als volgt uitgewerkt:
Van de waarde van € 300.000,- mocht op grond van de leeftijd van M in een wettelijke tabel een bedrag van € 144.000,- worden afgetrokken. Dat is de waarde van het recht van gebruik en bewoning. Voor K geldt als koopsom derhalve € 156.000,-. Over deze koopsom betaalt K overdrachtsbelasting € 156.000,- x 6% = € 9.360,- plus nog wat notaris- en kadasterkosten. 

Wat gebeurde er wanneer M kwam te overlijden voor 1 januari 2010?

Stel M overlijdt in 2009 en de woning is dan € 424.000,- waard. Er moet, zoals gezegd, successierecht worden afgerekend. Toen gold de goedkeuring nog dat de waarde op het moment van de transactie mocht worden aangenomen, dus € 300.000,-.

Waar moet K dan successierecht over betalen?

Stel dat M de woning niet had overgedragen aan K, dan zou K over € 424.000,- plus € 50.000,- successierecht moeten afrekenen. Dus een behoorlijke besparing is bereikt.

Wat gebeurt er wanneer M overlijdt na 1 januari 2010?

Nu moet de waarde op het moment van overlijden worden genomen. Stel de waarde van de woning is aangegroeid tot € 434.489,-. Dat is nu gelijk aan de WOZ waarde, want de WOZ waarde geldt na 1 januari 2010 als norm voor de erfbelasting, de nieuwe naam voor het successierecht. We maken de berekening opnieuw:

De erfbelasting naar de tarieven 2010 bedraagt € 22.017. Wanneer M de woning niet zou hebben overgedragen was aan erfbelasting € 71.297,- verschuldigd.

Het verschil met 2009 is als volgt:

De successierechten naar de tarieven van 2009 bedroegen € 2.836,- (verschil ten opzichte van 2010: € 19.181,- hogere belasting in 2010). Wanneer M de woning niet zou hebben overgedragen dan zou de situatie in 2009 leiden tot een heffing van € 70.413,- (verschil ten opzichte van 2010 € 884,- lagere belasting in 2010). Kortom het voormalige belastingvoordeel is geheel verdampt.

Hoe kunnen wij dit probleem eventueel oplossen?

Er zullen eerst berekeningen moeten worden gemaakt om te kijken of een reparatie zinvol is. Dit hangt nauw samen met de leeftijd van de ouder. Stel M is in 2010 84 jaar oud.

Optie 1: M doet afstand van het gebruiksrecht:

Wanneer K aan M de waarde van het gebruiksrecht betaalt, zal K straks datzelfde bedrag weer erven en daar erfbelasting over betalen.

Wanneer M aan K de waarde van het gebruiksrecht schenkt moet K schenkbelasting betalen. De tarieven voor de erfbelasting en de schenkbelasting zijn weliswaar gelijk, maar de vrijstellingen zijn anders. De vrijstelling voor K in de erfbelasting is € 19.000,- en in de schenkbelasting is dit € 5.000,-. Over de restwaarde van het gebruiksrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd. In ons voorbeeld is de waarde van het gebruiksrecht nog € 104.277 x 6% = € 6.256,-.

Stel dat K het bedrag aan M betaalt dan zal K daarover aan erfbelasting € 8.527,- kwijt zijn. Totale kosten € 14.783,-.

Stel M schenkt het bedrag aan K dan is schenkbelasting verschuldigd en kan overdrachtsbelasting voorzover geheven over dezelfde waarde met schenkbelasting worden verrekend. De schenkbelasting bedraagt (€ 104.277,- minus € 5.000 x 10%) € 9.927,-. De overdrachtsbelasting bedraagt (€ 104.277 minus € 5.000,- x 6%) € 5.956,-. De uiteindelijk te betalen schenkbelasting bedraagt
€ 9.927,- minus € 5.956,- = € 3.971,-.

Totale kosten € 10.277,-.

Het alternatief is dat K het bedrag van M leent tegen een marktconforme rente.

Na afstand van het gebruiksrecht moet M het huis van K gaan huren. Om toekomstige heffing van erfbelasting te voorkomen zal M aan K een huur moeten betalen gelijk aan 6% van de waarde van de woning, dus 6% van € 434.489,- = € 26.069,- per jaar, ofwel € 2.172 per maand. Wanneer M over voldoende gelden beschikt hoeft dit niet onvoordelig te zijn. M kan op die manier vermogen overhevelen zonder schenkbelasting. Ook wanneer K aan M betaalt heeft M voldoende geld om deze huur te voldoen en dit geld weer zonder erfbelasting bij K te krijgen, zodat er uiteindelijk geen erfbelasting over hoeft te worden betaald. Wanneer K het bedrag van M heeft geleend, dan kan de rente die K moet betalen eventueel worden verrekend met de huur die M moet betalen.

Na afstand heeft K de woning geheel in Box 3 voor de inkomstenbelasting. Deze belasting kan K betalen uit de huuropbrengsten. Bij het overlijden van M is K geen erfbelasting meer verschuldigd over de woning.

Optie 2: K draagt de eigendom weer over aan M.

In 2010 bedraagt de waarde van de bloot eigendom € 330.212,- (€ 434.489,- - € 104.277,-). M is aan overdrachtsbelasting verschuldigd € 330.212,- x 6% = € 19.812,-.

Voor de inkomstenbelasting van M verhuist de woning van Box 3 naar Box 1. M heeft maar € 50.000,- liquide dus zij kan die koopsom niet uit eigen middelen voldoen.

M leent dit bedrag van K tegen een zakelijke rente. Deze rente bepalen we op 6%, dus M moet aan K per jaar € 19.812,- betalen. Deze inkomsten zijn voor K onbelast. Wel moet K in Box 3 inkomstenbelasting betalen over € 330.212,-, ofwel € 3.962,- per jaar. M kan daarentegen de rente aftrekken in Box 1.

Het nadeel is dat de woning bij overlijden van M weer in haar nalatenschap zit en ook de verdere waardestijging belast is met erfbelasting. Uiteraard vermindert de schuld van M aan K haar vermogen en verkleint dit de belaste verkrijging van K.

Het blijft dus een kwestie van rekenen, waarbij niet alleen de erfbelasting, maar ook de inkomstenbelasting en de aanwezigheid van voldoende liquide middelen een belangrijke rol spelen.